서울시는 최근 건설교통부에 단독주택지의 주택 노후도 등 재건축 요건을 현행 15년 이상에서 20년 이상으로 강화해 줄 것을 건의했다.
또 정비구역 지정 요건에서 제외되어 있는 1만㎡, 200가구 이하 노후 단독주택지도 타운하우스 등 저층 단지로 개발할 수 있도록 할 계획이다.
이것이 논란의 핵심이다.
현재 단독주택지 재건축 요건은 지난 2005년 5월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 시행령 개정에 따라 ‘20년 이상 노후 불량주택이 3분의 2 이상인 지역이거나 노후 불량주택이 2분의 1 이상으로 15년 이상이 된 단독ㆍ다세대ㆍ다가구 주택이 30% 이상을 차지하는 지역’으로 완화된 바 있다.
하지만 이번 서울시 발표를 두고 반응은 크게 엇갈리고 있다.
그 중 하나는, 더 이상 아파트가 재산증식 부동산으로서 가치는 거의 한계에 달았기 때문에 서울의 미래 주택환경을 생각할 때 반가운 방안으로 이번 기회에 제대로 밀고나가야 한다는 찬성론도 크다.
반면, 그동안 뉴타운 개발 정책에 주력해온 서울시가 뉴타운 지역 안에도 양호한 단독주택이 많음에도 이제 와서 단독주택을 보호한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 전형적인 뒷북행정이 아니냐는 지적이다.
단독주택 소유자에 대한 재산권 침해 소지가 커 시행과정의 논란을 어떻게 풀어가야 할 것인지도 대단히 어려운 과제라는 반응이다.
주거형태, 아파트가 절반 이상 차지 최근 서울시는 도시기반시설이 양호한 단독주택지를 재건축 대상에서 제외하는 등 단독주택지 재건축 요건 가이드라인을 서울시가 조례로 정할 수 있게 하는 방안을 건교부에 건의했다.
이러한 요건 강화 배경에는 서울의 아파트 편중과 획일화가 도를 넘었고 중ㆍ저소득층을 수용할 주거형태가 사라지고 있다는 점이 작용한 것으로 보인다.
서울시에 따르면 실제로 서울시내 주택 가운데 아파트가 차지하는 비중이 54.3%에 달하고 2012년이면 현재 단독ㆍ다가구ㆍ다세대주택의 40%인 42만 가구가 재개발ㆍ재건축 요건을 충족하게 돼 이 가운데 상당수가 아파트로 대체되고 2020년에는 단독ㆍ다가구 주택이 대부분 사라질 것이라는 분석이다.
이 해결방안으로 서울시는 단독ㆍ다세대주택 모델을 개발해 시민들에게 보급할 계획을 밝혔다.
“삼성동, 대치동 일대 은평구 신사동 일대 등 재건축 가능” 이번 방안으로 현재 서울 시내 재건축이 가능한 단독주택지역 250여 곳 중 재건축 구역 지정을 받은 21곳, 추진위원회 승인을 받은 6곳을 제외한 20년 이하 단독주택의 재건축이 까다로워질 것으로 보인다.
서울시는 또 단독, 다세대주택 지역 중 그동안 정비구역 지정에서 제외된 1만㎡ 이하 또는 200가구 미만 지역에 대한 정비구역 지정도 추진키로 했다.
그동안 서울시는 노후화된 소규모 단독주택, 다세대, 다가구의 경우 정비구역 지정 요건을 충족하지 못해 사업 추진에 어려움이 많았던 것으로 알려지고 있다.
서울시는 건교부에 타운 하우스 또는 5층의 중∙저층 규모 개발을 전제로 1만㎡ 이하 또는 200가구 미만지역의 정비구역 지정을 요구 해왔다.
따라서 법 개정이 이뤄질 경우 강남구 삼성동, 대치동 일대나 은평구 신사동 일대 소규모 노후 단독주택지는 타운하우스 등으로 재건축이 가능해 질 것으로 보인다.
한편 서울시는 아파트 대신 중ㆍ저층 주택 단지를 조성하면 용적률 인센티브를 부여한다는 방침이며 뉴타운, 재건축ㆍ재개발 지역에서 고층 아파트 공급을 지양하고 단독과 공동주택 장점을 결합한중ㆍ저층의 새롭고 다양한 주거모델을 선보인다는 계획이다.
“지역별 규제 차등화 방안 필요” 이에 대해 박인호 한국사이버대 부동산학부 교수는 “서울이 ‘아파트 공화국’이란 오명에서 벗어나고자 하는 서울시의 방안을 긍정적으로 본다.
아파트는 전통가옥에서 1980년대 이후 편리성에 강점을 가진 주거형태로 급속히 보급되었고 우리사회에서 대표적인 중산층의 상징적 주거형태였다.
그러다 대표적 재산증식 수단과 주택의 물량적 공급원활, 건설사들의 이해관계가 맞물려 오늘에 이르렀다.
서울시 단독주택 비율이 1970년 전체의 88.4%에 달했고 2005년 19.8%로 급락했으며, 2000년 이후 새로 지어진 주택 중 단독주택은 1%에 그치고 있는 점이 이를 잘 뒷받침하고 있다”고 말했다.
박 교수는 “그러나 이제는 보다 인간적이고 공동체적인 주거문화의 따뜻함과 친숙함을 중시하는 노력이 아파트 주민과 사회 일각에서 부분적이나마 일고 있는 가운데 이번 서울시 발표는 매우 고무적이다”며 “다만 방안 내용 중 ‘양호한 단독주택지’는 대상에서 제외시키는 방안을 추진하고 있기 때문에 상대적으로 양호한 주택이 많은 강남과 달리 자칫 강남-강북 간 개발 불평등 심화와 같은 문제점이 노출될 수 있기 때문에 이 점을 제도적으로 보완해나가는 것이 필요하다”고 덧붙였다.
이러한 관점에서 박 교수는 “단독주택지의 노후도나 밀집 정도가 각 지역마다 다르기 때문에 서울시가 각 지역의 특성을 고려한 규제의 적용과 차등화 등 보다 구체적인 방안의 준비 가 뒤따라야 할 것”이라고 주장했다.
“개발행위제한으로 재산권 침해 논란 소지” 반면, 재건축 사업가인 P씨는 “현재 서울시내 단독주택 재건축 후보지는 주로 150㎡ 미만의 단독주택과, 다세대 주택일 경우 4층 규모의 대지 지분 33㎡ 미만이 주류를 이루고 있다.
따라서 서울시 발표대로 진행하면 중∙저층을 할 경우 가장 큰 걸림돌이 사업성인데 과연 수익성을 맞출 수 있을지 사업측면에서는 고민스러운 부분이 될 것이다”라고 말했다.
또 “1만㎡ 소규모 중∙저층의 타운하우스(공동정원을 갖춘 저층 공동주택)나 테라하우스(구릉지 경사에 맞춘 주택) 용도로 개발을 허가해 줄 경우 사업성 자체가 불투명할 가능성이 농후하다.
또 성북구 장위동, 용산구 한남동, 중랑구 면목동, 종로구 이화동, 서초구 양재동 등의 일부지역은 이번 서울시 단독주택지구 재건축 요건 강화 안에 따라 새로운 단독ㆍ다가구ㆍ다세대 주택 모델로 개발할 예정으로 알려지고 있다.
문제는 현지 주민들의 생각과 반응이다.
그동안 아파트가 서민들의 재산증식에 큰 몫을 해온 점에 미루어 그 기회를 박탈당하는 것으로 인식하는 경향이 있을 수 있다.
그러한 영향으로 자칫 사업 자체가 장기 표류해 해당 지역 개발행위제한으로 재산권 침해 논란도 배제할 수 없다.
”고 우려했다.
권동철 부동산전문기자 kdc@economy21.co.kr
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