“청도가 원래 땅 값이 고만고만했는데, 한국 사람이 부동산투자에 손을 대더니 계속 땅값이 오르고 있다.
청도의 보통사람은 청도의 주택을 사기가 웬만해선 힘들다.
” 중국 직장인 평균임금이 한국 돈으로 27만원인데, 청도는 서울 땅값과 비슷하다는 것이다.
부동산 투자를 우리나라 국민처럼 좋아하는 나라가 있을까 싶다.
해외부동산 취득 규제완화 조치는 투자 열기에 불을 지폈다.
정부는 지난해 일반기업은 물론 개인도 100만 달러 범위에서 실수요자가 아닌 투자 목적으로 해외 부동산을 구입할 수 있도록 규제를 완화했다.
내년에는 300만 달러로 완화되고 이 투자 한도마저 2009년 내에 완전히 폐지될 것으로 예상된다.
또한, 올해 세제 개편안에서는 해외부동산에 대한 양도소득세율을 9∼36%로 단일화했다.
규제완화 조치로 미국과 중국 캐나다 등 해외 부동산 투자액이 갈수록 늘어나는 추세다.
한국은행에 신고된 해외부동산 취득 실적은 2005년 총 72건에서 지난해에는 2835건(7억8000만달러)으로 건수 대비 34배나 급증했다.
그리고 전체 취득 부동산 중 70%가 투자목적이다.
국내에서 내는 세금 따져봐야 정부가 해외부동산투자 규제를 풀어준 이유는 몇 가지 이유가 있다.
환율하락을 외화유출로 막아보겠다는 것이 첫번째고, 다른 하나는 지하에 있는 돈을 끌어내 햇빛을 보게 하자는 의도다.
즉 한도액 내에서 해외로 가는 돈에 대해 크게 문제 삼지 않겠다는 뜻이다.
정부입장에서 그 투자금액이 한국으로 되돌아온다면 손을 내저을 일만은 아니다.
해외부동산 취득시 가장 고려해야 할 것은 세금문제다.
해외부동산을 취득했다고 국내에서 세금을 내지 않는다고 생각하면 오산이다.
해외 부동산 가격이 10억원 미만이면 자금 출처의 80%까지 입증해야 하고 10억 원 이상이면 출처를 입증하지 못하는 금액이 2억원 미만이어야 된다.
출처를 입증하지 못하면 다른 사람들에게서 자금을 증여받은 것이되 국내에서 증여세를 내야 된다.
거주 목적으로 취득한 해외 부동산을 임대해 소득이 발생했다면, 국내의 다른 소득과 합산해 종합소득세도 내야 한다.
이런 이유로 해외부동산을 취득하고 해외에 낸 세금에 대한 영수증 보관은 필수다.
자금이 한국으로 돌아올 때 이중과세를 통한 불이익을 막기 위해서다.
해외 부동산 투자 수익에 대한 세금과 함께 정상 세액의 최고 40%까지 부당 신고 가산세를 부담할 수 있고 취득 자금의 출처도 밝혀야 한다.
과중한 세금을 피하기 위해 투자자들은 해외에서 위조계약서를 만들어 신고하고 일부사람들은 해외 부동산 투자를 살 때 은행이 아닌 브로커를 통한 환치기 수법으로 부동산들을 구매하곤 한다.
그 수법이 복잡한 것이 아니어서 현재도 이를 통해 해외부동산 구매를 꾀하는 사람이 늘고 있는 추세다.
해외투자 금리인상 등 핵심 리스크 감안 모든 투자가 마찬가지겠지만 해외부동산 투자 역시 자신의 환경이나 목적에 맞게 하는 것이 좋다.
주식과 마찬가지로 조금 위험하지만 돈을 많이 벌겠다면 공격형 투자가 되고, 수익률보다는 안정적인 것을 원하면 안정형 투자가 된다.
리스크도 감안해야 한다.
해외부동산 투자에는 몇가지 핵심 리스크가 있다.
첫째는 금리인상 문제다.
경기가 안 좋거나 금리가 인상되면 상업용 부동산 수요가 줄어 가격이 하락할 수 있다.
특히 일부 전문가들이 얘기하는 오는 2010년 이후 5년 정도를 세계경기 장기 침체시기로 예상하는데, 이것도 주시할 필요가 있다.
이와 함께 그동안 엔화 자금이 수익을 좇아 전 세계로 흘러들어가 주식 채권 부동산 등에 투자되어 최근 수년간 전 세계적으로 자산버블(거품)이 생기는 데 일조했다.
이에따라 금리 인상 등의 영향으로 회항할 움직임도 우려된다.
두번째 리스크는 송금한도 제도다.
현재 투자 목적으로 해외부동산을 취득하기 위한 송금 한도는 100만 달러로 묶여 있다.
2008년 이후부터 송금한도를 단계적으로 철폐하겠다는 방침이지만 당장 해외부동산을 취득해야 하는 투자자 입장에선 이같은 송금한도가 투자하는데 걸림돌이 될 수밖에 없다.
국내 투자자가 미국 LA지역에 위치한 콘도(아파트)를 구입해 적정 수준의 임대 수익을 올리려면 최소 250만 달러 이상의 자금이 필요하다.
특히 모기지론 등 현지 주택담보 대출의 상환비용이 해외 송금 제한선인 100만 달러 안에 포함되면서 시세 차익이 큰 인기 주거지역의 고가 주택 투자가 사실상 어려워진 점도 해외부동산 투자 활성화를 가로막는 요인이다.
투자자입장에선 100만 달러는 너무 적은 금액이다.
이외에도 환율과 나라마다 다른 세금문제도 따져봐야 한다.
단순히 투자금액에 몇배를 벌었다고 하지만 막상 그 나라에 낼 세금을 제외하다 보면 사실과 다를때가 많다.
현지 법인 통해 안정성 확보 후 투자 리스크를 감안하면서까지 투자자들이 느는 이유는 돈이 되기 때문이다.
직접투자의 리스크를 줄이는 대신 안정적인 임대수익과 부동산 가치상승시 매매차익에 의한 추가수익을 얻을 수 있는 해외부동산펀드도 관심대상이다.
실제 최근 6개월 동안 30% 이상의 수익을 낸 해외부동산 펀드들이 많다.
이중 베트남, 인도네시아, 중국 등 동남아권 투자에 특히 관심이 높다.
성장 가능성이 높고 특히 사회·정서적으로 비슷해서 여러가지 수익 모델을 만들기 용이한 곳이라는 판단에서다.
호주, 캐나다, 미국 부동산 투자 역시 관심의 대상이다.
가장 선호하는 투자는 분양권 형태인 신규콘도미디엄. 이유는 해외 전매제한이 없어 높은 프리미엄을 기대할 수 있기 때문이다.
또한 사후관리 문제도 해결된다.
투자금액이 적은사람은 전매가 가능한지를 따져 해외신규 아파트 쪽에도 눈을 돌린다.
전문가들은 해외부동산 투자에 대해 “상대적으로 안정성이 부족하고 각 나라의 법 제도도 다른 만큼 현지 법무법인을 통해 사업성과 수익성을 충분히 분석해 접근하는 것이 안전하고, 현지인과 신뢰를 쌓는게 좋다”며 “투자기간은 길게 보는 것이 좋다”고 조언했다.
이학명기자 mrm@economy21.co.kr
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