그 이유로 리노베이션 상가가 소비문화 트렌드를 담아낼 수 있는 가장 빠른 전환 구조에 적합한 방식이라는 점 때문이라는 것이다.
리노베이션(Renovation)은 ‘재생’ 등의 개념으로 이해되고 있다.
신축에 대해 또 다른 대안으로 한 번의 대수선을 통해 말끔히 재생해 소비자에게 시간의 흔적, 장소의 기억 등을 완전히 새롭게 인식하게 하는 방법이 되기도 한다.
기존 건물의 골조는 그대로 둔 채 개 · 보수나 대수선, 증 · 개축으로 건물의 노후 이미지를 벗겠다는 것이다.
부동산 측면에서는 기존 노후 상가 소유자들이 상가활성화를 위한 대안 방식으로 주로 선택해 왔다.
최근에는 부동산 경기가 바닥을 치면서 부실상가 내 구분소유 등기 상가를 향후 리노베이션 대상으로 분석해 틈새 투자 상품으로 겨냥하는 사람들도 적지 않다.
이미 부동산업계에서는 기존 백화점과 대형 복합테마 상가를 명품 쇼핑몰로 리노베인션 한 경우가 적지 않다.
리노베이션 상가의 대표적인 사례로는 서울 중구 장충동 ‘서울 신라호텔’ 지하 1층 아케이드나 롯데백화점 본점 에비뉴엘 등을 꼽는다.
노후 상가를 리노베이션 하는 경우, 신축상가는 분양 후 개점까지 기간이 오래 걸리거나 간혹 문제가 발생하기도 하지만 리노베이션 상가는 기존 상권에 편입된 상가이기 때문에 리노베이션 후 곧바로 새로운 이미지로 개점할 수 있는 장점이 있다.
특히 목 좋은 곳의 리노베이션 상가는 조기에 상권이 활성화될 수 있는 이점이 있다.
일반적으로 도심의 요지에 있는 경우가 많아 수익성과 매출액, 내점 고객의 수를 확인하기 쉽고 적정 분양∙임대가를 산정하기 쉬워 초보 투자자도 비교적 쉽게 다가갈 수 있다.
뿐만 아니라 권리금 형성 여부와 시세파악이 쉬워 잘만 고르면 투자금 및 수익률에 대한 환금성이 빠를 수도 있다.
아울러 위치나 상가건물에 따라 차이가 있지만 비교적 소액투자가 가능한 것도 장점이다.
한편 리노베이션 대상 상가로 부실상가를 겨냥하는 투자자들도 있다.
이 경우는 법률적 관계에 해박한 투자의 고수가 많다.
이러한 상가는 대체로 구분소유 등기상가가 대부분이기 때문에 저평가된 구분 소유 등기상가에 투자해 상가가 정상 회복될 때 상당한 시세차익이나 높은 월세 임대료를 겨냥한 틈새시장 투자 방식이다.
부실상가는 기존의 문제 등이 해결되면 대부분 상가의 이미지 쇄신과 상가 활성화 대안으로 리노베이션을 선택하는 경우가 많기 때문이다.
그러나 리노베이션 상가 투자 시 반드시 지켜야 할 주의사항이 있다.
우선, 그 지역의 중심상권이거나 대형 상가여야만 투자성이 있다는 것을 반드시 지키는 것이 안전하다.
또 리노베이션 상가를 고를 때는 분양광고 후에는 목 좋은 점포가 이미 나가거나 업자들이 사전에 찍어서 프리미엄이 붙여진 경우가 있다.
따라서 미리 노후 건물지역에 정보를 제공해 줄 사람을 알아뒀다가 분양 전에 목 좋은 요지 1층을 확보하는 것이 좋다.
약간의 수고비를 들이더라도 발 빠른 투자가 돈을 벌게 해 준다는 것을 명심해야 한다.
등기부상 담보권 등 권리관계가 복잡하거나 영업환경이 떨어져 재단장에 들어가는 상가가 있는데 이 경우 문제 발생 소지가 있으므로 투자 전 등기부등본을 발급받아 하자 여부를 확인해야 한다.
또 부실상가의 구분소유 등기 상가는 상가가 활성화되기까지 걸림돌이 없는지 권리관계 분석과 특히 점포 소유자나 점포 임차인 등을 통해 상가의 영업성과 수익성, 건물의 물리적 하자 여부와 향후 상권 발전성을 확인하는 것이 좋다.
마지막으로, 상가의 생명은 고객의 접근성이므로 고층보다는 1~2층과 같은 저층에 투자해야 수익성이 높은 것은 상가 투자의 통례이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표
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