줄도산 괴담 현실, 파주마저 미분양사태 초래 … 부동산 정책 변화 요구 ‘봇물’ 2007년 부동산시장을 뜨겁게 달군 화두 중의 하나는 단연 ‘미분양사태’다.
이로 인해 건설업계의 줄도산 괴담이 현실화돼 많은 건설업계가 무너졌다.
최근에는 ‘청약률 제로’ 아파트가 나오더니 얼마 전에 분양에 나선 파주까지 미분양사태가 터져 나왔다.
상황이 이렇게 되자 부동산정책 변화를 요구하는 목소리가 점차 높아가고 있다.
그러나 정부와 민간 건설업계 간의 미분양 원인에 대한 시각의 격차가 너무 커 현실적 대안을 마련하는데 한계를 드러내고 있다.
건설교통부는 미분양 원인을 ‘고분양가와 과잉 공급’으로 지목하고 있다.
건교부 관계자는 “지금 원인분석을 하는 단계지만 현 시점에서 추가적인 미분양 대책은 전혀 없다고 할 수 있다”고 잘라 말했다.
‘청약률 제로’ 언제까지 건교부는 오히려 지난 4일 주택공사 토지공사 등 공공기관과 한 간담회에서 올해 수도권 30만 세대 공급에 차질이 없는지에 대한 점검회의를 열었다.
미분양보다는 여전히 주택 공급 쪽에 무게를 두고 있다는 의미다.
이용섭 건교부 장관도 “주변 시세보다 높은 수준으로 분양하고 시장, 소비자의 흐름을 읽지 못하고 공급 과잉을 빚은 건설업체 책임”이라고 지적했다.
또한 이 장관은 “투기적 수요를 유입시켜 부동산 시장을 살릴 수는 없다”며 선을 그었다.
일부에서 제기되는 종부세ㆍ양도세 완화 가능성, 주택담보대출규제 완화, 전매제한 완화 등 각종 규제 완화를 통해 미분양 문제를 해결할 뜻이 없음을 분명히 밝힌 것이다.
정부에서 내놓을 수 있는 정책 대안이 거의 없고, 내놓으려는 의지도 없는 셈이다.
따라서 미분양 대책은 결국 지난 9월20일 건교부가 내놓았던 지방 미분양 대책을 강화하는 수준이 될 것이라는 관측이 제기되고 있다.
당시 건교부는 지방 미분양 주택을 건설사들이 요구하면 공공에서 임대아파트용으로 구입하겠다고 발표했다.
지난달 말까지 건설사들이 매입 신청을 한 물량은 4059세대. 건교부는 올해 안에 700세대, 내년에 5천세대를 매입할 계획이다.
최근까지 전국 미분양 세대 수가 20만여 세대에 이르는 상황에서 이 대책 효과에 대해 회의적인 시각이 지배적이다.
전국적으로 미분양세대는 업계 추산으로 약 20만여 세대에 육박하고 있다.
그야말로 사상 최대의 미분양사태라 할 만하다.
특히 지방은 더욱 심한 상황이다.
미분양 사태 근본원인 찾아야 그렇다면 이러한 미분양사태를 불러온 이유는 무엇일까. 최근 부동산정보제공업체의 분석에 따르면, 참여정부 출범 이후 지방에 대한 건설업계의 과잉 공급과 고분양가가 핵심 원인으로 꼽힌다.
먼저 분양가에는 서울, 경기, 인천을 포함한 수도권 분양가가 42% 오를 때, 지방은 52%가 올라 시장 침체에도 지방의 분양가가 상승이 높았다.
실적 면에서도 5년 동안 아파트는 135만 세대가 공급됐는데 이중 수도권에는 57만 세대가 공급됐으나 지방에는 20만 세대 많은 77만 세대가 분양됐다.
결국 이런 고분양가와 공급물량 증가는 지방에 미분양 증가를 가져왔다.
2007년 11월 현재 지방에 남아있는 미분양은 수도권보다 9배 이상 많다.
2003년 전국 3.3㎡당 분양가는 803만원에서 2007년 1090만원으로 35.7%(287만원) 올랐다.
이 기간 권역별로는 지방중소도시가 52.3%(235만원)로 가장 높게 올랐다.
이어 지방광역시는 49.4%(314만원), 수도권 42.9%(387만원) 순이다.
지방중소도시는 전라남도와 충청남도에서 분양가 상승이 높았다.
전남은 남악신도시 개발 등으로 분양가가 높게 상승했으며, 충남은 아산신도시를 비롯해 KTX 개통, 경부선 복선전철 등의 호재로 분양가가 지속적으로 상승했다.
지역별로 ▲인천 108.3%로 가장 많이 올랐으며 ▲대전 92.0% ▲울산 90.2% ▲전라남도 75.9% ▲충청남도 66.0% ▲서울 64.6% ▲경기 59.7% 등이다.
지방 아파트 공급 과잉 큰 문제 공급물량 면에서 지방에 많은 아파트가 공급된 것도 원인으로 꼽힌다.
참여정부 5년 동안 전국에 공급된 아파트는 총 135만4557세대다.
연도별로는 2003년 34만6085세대, 2004년 25만6536세대, 2005년 26만8880세대, 2006년 26만6654세대, 2007년 21만6462세대다.
이 기간 눈에 띄는 것은 서울 분양 물량의 감소다.
특히 올해 분양실적은 2003년에 4분의 1 수준이다.
이런 공급세대 중 지방물량은 연도별로 ▲2003년 17만6142세대 ▲2004년 13만5184세대 ▲2005년 17만395세대 ▲2006년 18만6150세대 ▲2007년 10만9750세대다.
결국 정부의 주장대로 고분양가와 공급 과잉이 현재 미분양사태를 촉발한 것으로 그 원인을 돌릴 수도 있겠지만, 현재 상황에서 업계에 모든 책임을 떠넘기고 시장 붕괴를 내버려둘 수만은 없는 상황이다.
부동산정책이 현재의 미분양사태를 촉발한 근본 원인이 되어야만 하는 것이 당연한 귀결일 것이다.
업계에서 요구하고 있는 전매제한 완화, 세금완화, 대출 완화, 임대사업 활성화 등의 내용을 꼼꼼히 살펴 현재의 부동산시장을 연착륙시키는 정책을 수립하는 것도 결국 정부의 몫이 아니겠는가. 류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com