독소조항 재정비로 구분소유자 권리 보호해야 … 감독기관 설치 등 관련 조항 입법도 필요 구분상가란 상가 1개동 건물 중 소유권을 각각 가지고 있는 점포를 일컫는다.
큰 의미에서 임대가 아닌 분양상가이다.
상가 건축주가 분양 당시 각 점포의 소유권까지 함께 팔기 때문에 생기는 상가형태이다.
그렇다 보니 도심 테마상가 또는 근린상가 등에서 종종 볼 수 있다.
이러한 상가는 점포별로 소유권이 있고 실제 등기부상에도 층, 호수, 소유자 등이 따로 기재된다.
이러한 구분상가의 모법은 집합건물법이다.
집합건물 중에서 주택법 및 동 시행령의 적용을 받는 일정 규모의 공동주택에 대해서는 구분소유자의 권리를 보호하는 상세 규정을 두고 있다.
그러나 집합건물 중 상가 구분소유자들의 권리 보호 규정은 현실과 거리가 멀다.
때문에 한 푼 두 푼 모은 돈으로 상가에 투자한 구분소유자들이 독소조항에 발목이 잡혀 고통받는 일이 종종 있다.
이러한 구분 소유자 상가의 문제는 두 가지로 요약된다.
하나는, 일반적으로 상가 구분소유자들은 임대료와 같은 경상수익(income gain)과 매각으로 인한 자본차익(capital gain)을 기대하면서 상가 점포를 분양받을 때이다.
분양계약서에 서명하면서 건축주인 시행회사가 일방적으로 지정한 관리인 선임 동의를 포함한 관리단 규약에 동의할 뿐만 아니라, 구분 소유 점포에 대한 임대, 관리, 운영 또한 건축주인 시행회사에 위임한다.
이때 상가의 관리인은 관리단 규약(서면결의에 의한 관리단 집회)에서 선임된다.
이 경우 상가 이해관계자들을 위해 열심히 일해 주면 문제가 없다.
다만 관리인과 관리위원회의 비민주적 구성과 운영 및 권한 남용과 횡포로 집합건물 구분소유자와 임차인의 재산상의 피해가 빈발한 사례가 있다면 문제가 된다.
실제 이러한 일은 빈번하게 일어난다.
상가 운영에 문제가 발생한다는 것은 상가의 부실 상태를 말하는 것이다.
점포마다 소유주와 임차인이 있고 상가 관리인이 있게 되면 복잡한 이해관계에 얽히게 된다.
관리인의 권한 남용과 횡포에 대응해 관리인을 해임하기 위한 집회를 소집하는 것은 현행법상 거의 불가능하다.
관리단 규약에 특정되어 있는 관리인의 해임은 집합건물법 제29조에 따라 ‘구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성’을 요하도록 명시되어 있다.
집합상가의 시행사는 아파트와는 달리 준공 이후 지속적인 영업 및 관리 수익을 취득하기 위하여 상가의 약 20~40%의 소유권을 소유하고 있기 때문에 구분소유자 4분의 3이 관리인 해임을 원하고 있다 하더라도 의결권의 4분의 3을 충족시킬 수는 없다.
또 관리단 집회를 소집하기 위한 모든 경비는 개인 구분소유자들의 갹출에 의존할 수밖에 없기 때문에 구분소유자 및 임차인의 권리를 해하는 관리인 해임은 쉬운 일이 아니다.
이것은 집합건물법의 비민주적 독소조항이라 할 수 있다.
상가건물은 살아 있는 유기체와 같다.
상가로서의 기능을 상실한 이른바 ‘부실상가’는 상가로서의 기능을 할 수 있도록 치료해야 한다.
이를테면 판매시설에서 문화 및 집회시설로 용도를 변경하는 것이 구분소유자 및 임차인의 이익에 부합하다면 용도를 변경할 수 있도록 해야 한다.
서울의 부실상가 경우 건설교통부와 서울특별시, 그리고 상가건물이 존재하는 관할 지자체(구청)가 주무관청이다.
이러한 부실상가의 관리인과 구분소유자들의 의견이 굴절 없이 관리인에 반영할 수 있는 대표위원회 문제 등에 대해 그동안 행정부서들은 관심이 없었다.
민원에 대해서도 ‘집합건물은 구분 소유자들 간에 서로 협조하여 해결할 문제’ ‘판매시설을 근린생활시설로 변경하거나 대수선을 하려면 구분소유자 100%의 동의가 있어야 한다’는 등의 뻔한 답변으로 일관해왔다.
이것은 분양 및 초기 상가활성화 실패 등의 이유로 정상적인 상가로서의 기능을 하지 못하는 집합건물에 관하여 관청은 개입할 수 없다는 것으로 관련 조항의 입법이 없어 생긴 일이다.
따라서 이러한 문제를 막으려면 적극적인 주무관할 관청의 관심이 요구된다.
이덕조 청량리현대코아 관리인 대표