용산지역은 서울시의 강북유턴프로젝트를 시작으로 코레일 부지 국제업무단지개발사업이 가시화되면서 서울지역의 부동산 최대 폭등지로 떠올랐다.
용산 부동산 가파른 상승세 계속 서울시는 올해 2월 용산과 뚝섬 일대 등 강북 개발 로드맵인 유턴프로젝트를 발표하며 용산역 일대를 국제업무지구로 육성하겠다고 발표했다.
이미 용산 미8군 용산기지 264만4640㎡ 평방미터(80만평)에 조성될 가칭 용산민족공원 계획이 수립돼 있었기 때문에 용산지역 부동산시장은 날개를 단 듯 가파른 상승세를 이어갔다.
민족공원은 이르면 2010년에 착공(사실상 미8군 평택 이전)에 들어가 2013년 말쯤 1차 공원이 개발될 예정이다.
이와 같은 강북유턴프로젝트 영향으로 남산 부근 용산동(해방촌), 이태원2동, 갈월동, 남영동, 후암동 일대의 저밀지역 개발(안)이 형성되는 등 유턴프로젝트 기대감이 반영돼 이들 지역의 지가가 완만하지만 지속적인 상승을 이어갔다.
상반기 용산부동산 시장을 주도하던 구심점이 강북유턴프로젝트 효과였다면 하반기 최대 이슈는 서부이촌동과 국제업무지구 연계개발, 삼성컨소시엄 사업자 선정이 용산부동산 시장에 큰 화두로 자리매김했다.
서울시에서 정한 개발계획 범위를 보면 최대 용적률 608％, 지상개발 연면적의 33％까지 주거를 허용하고 사업대지 면적의 40％ 이상이 도로, 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성되고 620m 드림타워 랜드마크 빌딩 건립이 가시화됐다.
11월2일 발표된 사업우선협상 대상자인 삼성물산-국민연금 컨소시엄을 축으로 조만간 특수목적법인이 설립될 계획이며 늦어도 올해 말과 내년 초에는 구체적인 사업계획(안)이 나올 계획이다.
오세훈 서울시장은 지난 8월17일에 서울시, 코레일 용산국제업무지구와 서부이촌동 통합개발 기자회견에서 용산을 명품 수변도시로 조성하는데 최선을 다하겠다고 선언한 바 있다.
용산, 명품도시로 '환곡탈태' 용산역 주변으로 고층 주상복합 아파트 약 945세대와 주거용 아파트(신계주택재개발) 867세대가 11월 말까지 분양을 신청해 분양가상한제를 받지 않게 됐다.
용산역 전면 2구역과 3구역 4개동 324세대를 비롯해 국제빌딩주변 3구역과 4구역 8개동 621세대가 38~40층, 중대형 평형으로 구성된다.
이들 아파트는 계약 후 전용면적 기준에 따라 7년에서 5년간 전매제한에 걸리지 않는다.
이에 따라 기존의 시티파크 등과 함께 강남 도곡동 타워펠리스에 견줄만한 고급 주상복합 아파트 존으로 변모될 가능성이 큰 한강로 3가(시티파크)와 한강로 2가 지분 땅값도 내년 이들 신규 고급 주상복합 아파트의 분양가 책정에 따라 상승 가능성이 점쳐진다.
또한 용산구는 서계동 224번지를 비롯해 청파동 1가 121번지 일대, 원효로 1~4가 일대 총 51만5057㎡(15만5804평)에 대하여 지난 6월 재정비촉진지구 타당성 검토구역으로 정하고 용역을 발주했다.
용산구는 용산국제업무지구 위상에 맞는 명품도시로 한 단계 도약하기 위한 준비 작업으로 용역이 발주됐으나 각종 난개발이 우려돼 서계동과 청파동, 원효로 및 효창동 일대 까지 부동산 가격이 상승하자 개발행위허가제한 지역으로 고시하고 지분분리, 용도변경, 신축 등을 제한했다.
이와 함께 용산구는 서울도시개발공사를 한남재정비촉진지구 사업을 총괄하는 관리자로 지정하고 경쟁력 있는 도시환경조성과 효율적인 사업추진을 도모하여 고품격 주거단지를 조성할 계획이라고 밝혔다.
2007년 6월 20일 용산공원 특별법이 통과돼 서울 심장부인 용산에 대규모 시민공원이 들어선다.
국내 일류대학 경제사회학부 교수로 있는 한 학자는 올림픽공원과 서울숲 등을 고려하면 용산공원 개발에 따른 경제적 가치는 최대 31％에 이른다고 분석했다.
현재 공원조성 비용이 결정되지 않아 정확한 가치를 추산하기 어렵지만 문화적, 경제적인 파급효과가 클 것으로 기대된다.
2008년에도 폭등 이어질 전망 용산지역 부동산정보제공업체인 알용산(www.ryongsan.com)의 홍장희 대표는 “용산구는 용산공원 개발과 한강르네상스, 용산국제업무지구 등 대형프로젝트를 축으로 상승세를 타고 있다”며 “한남재정비촉진지구, 서계원효로 재정비촉진지구 용역발주, 용산역 주변지역 고층주상복합 아파트 분양신청 등 크고 작은 개발 이슈가 상호보완 및 상승작용을 만들고 있어 내년에도 상승세를 이어갈 것”이라고 전망했다.
올해 중대형 평형 청약률 저조, 강북권 소형아파트 상승, 강남권 중대형 아파트 하락세, 지방을 중심으로 미분양 증가, 미국 서브프라임모기지 사태 등 갖가지 대외적인 변수가 있었음에도 용산 부동산 시장에는 큰 장애 요소가 되지 못하고 있다.
오히려 양극화 현상이 나타나 구매력을 지닌 수요자들이 용산 부동산 시장으로 몰리고 있다.
류양선 부동산 분양신문 편집인 RINFO@paran.com
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