정부도 이명박 당선자의 부동산 관련 공약을 미리(?) 검토하기로 하면서 이러한 전망을 뒷받침하고 있다.
2008년 새해 바뀌는 부동산제도는 규제와 완화가 섞인 형태로 시행된다.
노후단독주택 재건축 요건 강화, 오피스텔 분양권 전매금지, 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지 등의 규제 강화와 함께 배우자 간 증여공제 한도액 증가, 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화, 공공택지 후분양제 시행 등의 규제 완화 정책이 잘 어우러져 있기 때문이다.
◆공공택지 후분양제 실시 2007년 초 발표된 1·11대책에 따라 2008년 1월1일부터 공공택지에서 분양되는 아파트는 후분양제가 적용된다.
따라서 1월1일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지는 40% 이상 건축을 마친 후 입주자를 모집할 수 있다.
후분양제가 시행되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고, 건설업체 부도에 다른 위험 부담도 줄일 수 있게 된다.
하지만 전매제한기간이 길어지게 되고 분양대금 납부기한도 그만큼 짧아져 자금 부담도 생긴다.
민간택지의 경우 지금처럼 선분양제로 공급된다.
◆지역공급대상자 거주기간 1년으로 제한 투기과열지구에서는 지역우선공급 대상자가 입주자모집공고일 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다.
이제까지는 지방자치단체의 규정에 따라 입주자모집 공고일 이전 또는 6개월 이전 거주자 등으로 다양하게 규정돼 왔다.
따라서 광교신도시나 송파신도시 등의 청약을 염두에 두고 있는 청약대기자들은 서둘러 해당 지역으로 주민등록을 옮겨 놔야 한다.
이 제도는 1월 1일 분양승인 신청분부터 적용된다.
◆공공건설임대주택’의 무주택자 우선공급 1월 1일 분양승인 신청하는 전용 85㎡ 초과 공공건설임대주택은 무주택자 우선공급대상에 포함된다.
건교부의 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 85㎡ 초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류된다.
또 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용해 입주자를 선정하고 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다.
◆배우자 증여세 공제한도 6억원으로 상향 배우자 간 증여세 공제(10년)액이 현행 3억 원에서 6억 원으로 상향 조정된다.
이에 따라 남편에게서 6억 원을 증여받을 경우 5천만원의 증여세를 냈지만 이제는 세금이 면제된다.
◆전 · 월세 계약 신고 의무화 2008년 1월부터는 전세 및 월세 계약도 신고가 의무화되고, 상반기부터는 중개업자가 실거래가도 신고해야 할 것으로 보인다.
건설교통부 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과 ‘공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 개정안에 따르면 새해부터는 주택 매매뿐 아니라 전·월세 계약도 체결 1개월 이내에 해당 내용을 지자체에 신고해야 한다.
주택거래신고지역에서 전월세 계약을 할 경우에는 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다.
위반 시에는 300만원 이하의 과태료가 부과된다.
◆한시적 조세특례제한법 만료 주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 올해 만료된다.
특례대상은 지난 1998년 5월22일부터 2003년 6월30일까지 지어진 신축주택으로 타워팰리스 1, 2차, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 현대아이파크, 서초동 트라팰리스, 서초포스코더샾, 문정삼성래미안, 갤러리아팰리스 등이 있다.
◆서울시 특별분양(딱지)제도 폐지 2008년 4월 18일부터 철거민의 애환이 담긴 ‘철거민 특별공급제도(소위 딱지)’가 폐지된다.
철거민특별공급제도는 서울시가 도로나 공원 등을 만들기 위해 주택을 헐 때 철거민에게 감정가로 계산한 보상금에 아파트분양권을 주는 것을 말한다.
◆오피스텔 전매제한 도입 2008년 8월부터 오피스텔을 분양 받은 자는 일정기간 동안 전매가 제한된다.
또 일정비율이 해당지역 거주자에게 우선 공급된다.
건설교통위원회는 수도권 투기과열지구에서 공급 하는 오피스텔 분양권 전매를 입주때까지 제한하고 공급물량의 20%는 지역거주자에게 우선 배정하는 내용을 담은 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 발의했다.
◆종합부동산세 과표적용비율 상향 지난 2005년 시행된 종합부동산세는 공시가격이 6억 원 초과주택에 대해 부과된다.
정부는 보유세를 현실화하기 위해 종부세 과세표준 적용비율을 매년 10%씩 올려 2009년 100%를 적용하겠다고 밝힌 바 있다.
따라서 내년 주택에 대한 종부세 과세표준 적용비율이 현행 80%에서 90%로 상향 조정된다.
또 납부방식도 현행 신고납부에서 정부부과로 전환된다.
과세관청이 세액을 계산하여 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한 내(12.1~15) 세금을 납부하면 된다.
◆노후단독주택 재건축요건 강화 서울시가 노후단독주택에 대한 재건축 요건을 완공 시점 기준 현행 20년에서 30년으로 강화하는 방안을 추진한다.
도시 재건축·재개발로 인해 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해 이 같은 방안을 추진하는 것이다.
또 서울시내 뉴타운 지역에는 단독주택이나 연립주택 등 4층 이하 저층 주택이 일정비율 의무적으로 공급된다.
이렇게 2008년부터 부동산제도가 바뀌기 때문에 미리미리 대비를 해야 하며, 한편으로 이명박 대통령 당선자의 부동산공약을 살펴봄으로써 차기정부의 부동산정책의 방향을 살펴보자. 먼저 양도세 등 부동산 세금을 인하할 것으로 보인다.
1주택자 보호를 위해 10년 이상 장기보유자와 세부담 능력이 취약한 저소득ㆍ노년층의 종부세ㆍ양도세 부담이 경감된다.
거래 활성화를 위해 양도세 인하를 서두르겠다는 계획이다.
그러나 집값 안정을 위해 2주택자 이상은 계속 중과할 예정이다.
또한 재건축 등 개발하되 개발이익은 철저히 환수한다는 방침이다.
기존 도심과 역세권 용적률과 층고를 상향 조정할 예정이다.
그러나 개발이익은 철저히 환수한다.
또 재건축으로 발생하는 초과이익을 공공에 환원하는 ‘재건축 공영개발’을 도입해 공공기관의 재개발ㆍ재건축 참여를 확대한다.
한편 도심지에 서민ㆍ임대 아파트 공급을 늘린다는 계획이다.
역세권을 비롯한 중심상업지역 주상복합 아파트는 중산층, 신혼부부, 노년층 대상 임대 아파트와 작은 평형 아파트를 일정 비율 이상 공급해 사회통합을 유도한다는 구상이다.
또한 택지비를 낮추기 위해 경쟁을 유도한다는 계획이다.
이에 따라 택지공급 방식도 획기적으로 바뀐다.
중앙정부가 추진하는 택지개발사업은 공기업인 토지공사와 주택공사가 독점하다시피 했으나 앞으로는 민간업체 간 경쟁을 붙일 계획이다.
택지비에 낀 거품을 걷어내기 위해서다.
2008년 부동산시장은 이명박 정부의 규제 완화에 대한 기대감으로 대선 직후부터 서서히 달아오르는 모양새다.
2008년 이명박 정부가 부동산시장을 어떻게 이끌어갈지 그 귀추가 주목된다.
류양선 부동산 분양신문 편집인 RINFO@paran.com
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