이명박 당선자가 대통령으로 확정되면서, 내년 부동산 시장이 재건축 완화로 가격이 올라가는지, 한반도 대운하로 인한 투자 유망지역은 어디인지, 이명박 정부에서는 어떤 재테크 방법이 각광 받을지 등 새로운 대통령 당선자의 정책과 발언에 모든 관심이 집중되고 있다.
그 중 개인 투자자들이 가장 주목하는 분야는 ‘부동산’과 ‘주식시장’이다.
과연 올해 부동산과 금융시장에는 어떻게 변할 것이며, 어떻게 대처해야 하는 걸까. 1문 1답 형식으로 알아보자. Q: 대선 후에 주가가 올라간다고 하던데? A: 역대 대선 후 주식시장은 집권 초기 각종 공약과 기대심리로 경기흐름이 양호하게 흘러갔다.
그에 따라 주식시장에도 긍정적인 영향을 미쳤던 것으로 조사됐다.
또 대선이라는 불확실성이 해소됐다는 측면 역시 주식시장에는 긍정적이라고 볼 수 있다.
이와 같은 현상을 두고 ‘대선효과’라고 불러왔지만 이번 대선 후에는 대선효과가 크지 않을 것이라는 게 대다수 의견이다.
우리나라 증시는 이제 국내 정세와 경제 환경보다는 글로벌 증시변수에 더 많은 영향을 받는 시대로 변했기 때문이다.
현재 미국의 서브프라임 모기지 부실과 스태그플레이션(경기불황 속 물가상승) 등 불안요인이 전 세계 금융불안을 야기한 상태이므로 막연하게 대선 이후 효과를 기대하기보다는 글로벌 증시상황에 초점을 맞춰 살펴보는 것이 바람직할 것으로 보인다.
Q: 주택 담보대출 금리는 어떻게 되나? A: ２0０７년 하반기 대출금리는 하루가 멀다 하고 증가해 주택 담보대출을 받은 사람들의 부담이 커지고 있다.
지난해 1억원을 6%대 대출받은 고객의 연말 대출금리가 7%대로 늘어 이자부담액이 연간 약 100만원 정도 늘어나게 됐다.
이처럼 시중 금리가 치솟는 이유는 여러 가지가 있겠지만 몇 가지를 꼽는다면 첫째, 국제적으로 미국 서브프라임 모기지 부실로 자금 유동성이 매우 악화 된 상태라는 것이다.
따라서 외국인들이 우리나라 국고채를 매도하며 금리상승에 영향을 미치고 있다.
두 번째는 시중자금이 펀드투자 등 증시로 몰리면서 예·적금이 줄어들고 대출은 늘어 은행에 자금이 부족해졌다.
이를 해결하고자 은행권에서는 자금 조달을 위해 CD나 은행채 발행을 늘리며 금리를 올리는 추세다.
앞으로 이와 같은 문제가 해결되지 않는 한 금리 상승세가 계속 될 것이라는 전망이 우세하다.
따라서 새로 대출을 받거나 만기가 끝나 대출을 연장하는 경우 고정금리로 선택하는 게 바람직하며 무리한 부채는 삼가야 한다.
Q: 지역우선 공급 자격이 더 강화된다고 하던데? A: 수도권 투기과열지구에서 지역우선 공급을 받으려면 입주자 모집 공고일을 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주한 사람이어야 한다.
작년까지는 지방자치단체의 규정에 따라 적용을 받아 입주자 모집공고일 이전 또는 6개월 이전 거주자 등으로 다양하게 적용을 받았다.
하지만 2008년 1월1일부터는 지역우선 공급자 자격이 더 강화되기 때문에 수도권 인기지역인 광교, 송파신도시 등으로 청약은 광교와 송파신도시에 1년 이상 거주하는 주민들이 더욱 유리해질 전망이다.
Q: 모델하우스가 아닌 실제 아파트를 보고 살수 있나? A: 2008년 1월1일부터 공공택지에 분양되는 아파트는 후 분양제가 적용된다.
지금까지 아파트는 선 분양제로 아파트 단지 구성과 품질을 모델하우스에서 보고 판단할 수밖에 없었다.
문제는 모델하우스에서는 아파트 내부와 단지를 예쁘게 꾸며놓고, 실제 분양하는 아파트 품질은 현저히 낮아 많은 입주자들과 건설사와의 분쟁이 많았던 것. 하지만 후분양제도가 도입되면 40% 이상 건축을 마쳐야 입주자를 모집할 수 있다.
따라서 소비자들이 아파트가 건축되는 모습을 보면서 청약할 수 있다.
그만큼 소지자들이 더욱 유리해진 것. 그러나 전매제한 기간이 길어지고 분양대금 납부기한도 그만큼 짧아져 자금 마련에 신경써야 한다.
민간택지의 경우 현재와 동일한 선 분양제로 공급된다.
Q: 내년에도 로또텔 열풍 일어날까?
이처럼 오피스텔의 시세차익을 노리는 로또텔 광풍도 올해 8월부터는 힘들어질 전망이다.
지금까지 지방자치 단체장이 자율적으로 전매제한 조치(통상 계약 후 3개월)를 내렸는데 앞으로는 수도권 투기과열지구에서 공급하는 오피스텔 분양권 전매를 입주 때까지 제한하고 공급물량의 20%는 지역거주자에게 우선 배정되도록 바뀌기 때문이다.
Q: 양도세 보유기간별 공제율 세분화? A: 1가구1주택 3년 이상 봉한 토지와 건물을 양도하게 되면, 양도차익의 일정비율을 곱해 금액을 공제해 주는 ‘장기보유 특별공제’가 보유기간별 공제율이 세분화될 전망이다.
현행 장기보유 특별공제 율은 3년 이상 ~ 5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상 ~ 10년 미만은 15%, 10년 이상 ~15년 미만은 30%, 15년 이상은 45% 등이다.
하지만 올해에는 최저최고 공제한도율을 각 10%에서 45% 유지하는 대신 보유기간이 1년 늘어날 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다.
이렇게 되면 3년 이상 보유자와 동일한 공제 혜택을 받던 4년 보유자, 5년 보유자와 같은 6~9년 보유자, 10년 보유자와 동일한 대우를 받던 11~14년 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받게 된다.
즉 종전에 8년 보유자의 공제율은 15%였지만 바뀐 제도 하에서는 24% 공제받을 수 있다.
Q: 재건축 아파트에 투자하면 어떨까? A: 올해에는 주택 공급확대를 위해 용적률을 상향 조정해 도심지역의 재개발, 재건축을 적극 추진한다.
또 재개발, 재건축으로 얻어지는 이익은 환수하여 그 자금으로 영세주택을 짓거나 공영주택, 임대주택을 짓는 데 사용한다.
또 서울시가 노후단독주택에 대한 재건축 요건을 완공시점 기준 현행 20년에서 30년으로 강화하는 방안을 추진한다.
재개발, 재건축에 투자할 때는 추진 일정이 늦춰질 수도 있는 만큼 유의해야 한다.
Q: 신혼부부 내집 마련 수월해지나? A: 매년 50만호씩 공급되는 신규주택 중에서 신혼부부들에게 12만호의 주택을 공급하겠다고 한다, 대상은 여성으로 주 출산 연령인 34세 미만이다.
서울, 수도권 및 광역시에 거주하고 ‘신혼부부주택마련 청약저축’에 가입해야만 혜택을 받을 수 있다.
이를 위해 재개발, 재건축, 주거환경 개선작업 등의 용적률을 10% 상향조정하고, 도시 주변산지, 구릉지 또는 도시 주변한계농지 등을 활용한다.
또 국민주택기금과 정부재정으로부터 장기저리의 융자금을 지원한다.
위에서 언급한 사항들이 사람들의 이목을 끄는 이유는 대부분 사람들이 막연하게 경제가 살아나고, 쉽게 돈을 벌고 싶은 마음이 있기 때문일 것이다.
하지만 글로벌 경기는 그리 녹록치 않다.
배럴당 100달러 선을 위협하는 고유가와 이에 따른 물가 불안, 미국 발 서브프라임 모기지 부실로 인한 금융시장 불안 등의 악재가 있기 때문. 또한 2003년부터 전 세계는 높은 경제성장에도 물가가 오르지 않는 호황, 즉 ‘골디락스(Goldilocks)’시대가 가고 대신 저성장, 고물가로 대변되는 ‘스태그플레이션’의 먹구름이 전 세계를 덮치고 있다.
정권 교체가 이뤄졌다고는 하지만 경기회복에는 시간이 필요하다는 점도 인지해야 한다.
우리는 올해 어디에 투자해야 돈을 벌 수 있을지 단기적인 고민을 하기보다 나 또는 우리 가정에 꿈을 실현할 수 있는 장기적인 준비를 해야 할 것이다.
이승원 파이낸피아 AFPK under-taker@hanmail.net
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