지분형 분양주택제도란 거주 목적의 실수요자와 지분투자가가 전매제한 이후에 각각의 지분을 자유롭게 매매하도록 하는 제도라고 할 수 있다.
만약 1억원짜리 집이 있다면 실수요자(51%)와 지분투자자(49%)가 각각의 지분만큼 집값을 나누어 내며, 실수요자의 경우 국민주택기금 융자를 통해 부담을 더 줄일 수 있다.
즉, 2500만원의 자기돈과 2500만원의 융자금, 5000만원의 지분투자자의 투자금이 투입되며, 실수요자는 2500만원으로 1억원의 집에 입주할 수 있는 시스템인 것이다.
이동관 인수위 대변인은 "집값이 단기간에 급등해 무주택 서민들의 주거비용이 증가하고 내집마련이 어려워지는 상황을 개선하기 위해, 주택을 거주목적의 실수요자와 투자 목적의 지분투자자에게 분리해 분양하는 '지분형 분양주택제도'를 도입하는 방안을 추진하기로 했다"고 밝혔다.
무주택자가 집값의 25%만으로 내집을 마련하게 한다는 것에 대해 반대할 사람은 아무도 없을 것이다.
다만 실효성에 대해 따져봐야 한다.
이 제도가 성립되려면 실수요자가 마저 지불하지 못한 금액을 대신 내줄 투자자가 필요하다.
무주택자에게야 좋은 제도지만, 투자자에게도 좋은 제도인지 검토해봐야 한다.
만약 투자자에게 좋은 방향으로 정책이 수립되면 자칫하면 투기로 이어질 수 있다.
반대의 경우에는 투자자가 나타나지 않을 가능성도 배제할 수 없다.
박원갑 스피드뱅트 부사장은 "현재 주택담보대출 금리가 7%대임을 감안할 때 지분형 주택의 연간 집값 상승률은 8~9%대는 나와야 한다"고 말했다.
투자자에게는 수익률이 가장 중요한데 입지가 좋아 시세차익이 예상되는 곳이 아니면 투자자들이 몰리지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
또한 새 정부가 내걸고 있는 '집값안정'이라는 모토가 과연 투자자에게 투자심리를 부추길 수 있을지도 문제다.
집값이 오를 여력이 있는 지역에서는 실수요자가 100% 지분을 갖기 위해 노력할 것이고, 그렇지 않은 지역에는 투자자가 그 지역을 꺼릴 것이기 때문이다.
그리고 뛰어난 수익률을 기대할 수 있는 곳이 아니면 투자자가 지분형 주택에 자금을 묶어두기도 힘들 것으로 보인다.
이후 양도세나 재산세 등의 세금을 고려한다면 수익률이 낮아질 수밖에 없으며, 집값이 떨어지기라도 한다면 실수요자와 투자자 모두 손해를 보게 된다는 것도 맹점이다.
무주택자를 위해 시세보다 싼 가격으로 내집마련할 기회를 제공하는 '지분형 분양주택제도'. 이 제도의 성공여부는 투기 현상이 일어나지 않는 선에서 투자자를 얼마나 끌어모을 수 있는 지에 달려있다는 것이 전문가들의 중론이다.
이문종 rhee_mj@economy21.co.kr
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