공식적인 통계로 약 11만 가구, 실제로는 20만 가구에 달할 것으로 예상되는 전국 미분양 아파트는 국내 부동산 시장의 투자 심리가 어떤지 예측할 수 있게 해준다.
또한 새 정부의 각종 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 인해 투자시기를 늦추고 있는 것이 현실이다.
이처럼 냉각되어 있는 국내 부동산 시장보다는 아직 저평가되어 있는 동남아 부동산 시장으로 눈을 돌려보는 것은 어떨까? 동남아 부동산 시장 관심 증대 지난해 개인이 취득한 외국 부동산은 총 2689건(11억1000만 달러)으로 전년에 비해 113%(금액은 116%) 증가하였다.
특히 주거용 부동산은 전년보다 다소 상승하기는 했지만 4월 이후 감소세를 나타내고 있는 반면, 투자용 부동산은 전년에 비해 3배 이상 증가한 것으로 조사됐다.
이 중 말레이시아(71건→415건), 필리핀(26건→306건), 싱가포르(6건→154건) 등 동남아시아의 투자용 부동산이 매우 큰 폭으로 증가하였다.
이는 투자용 부동산의 취득한도가 확대되면서 해외 부동산에 대한 개인투자자의 관심이 늘어났기 때문으로 풀이된다.
이처럼 동남아 부동산 시장이 인기를 끄는 이유는 안정적인 경제 성장을 보이고 있지만, 상대적으로 부동산이 저평가되어 있기 때문이다.
또한 외국 자본을 유치하기 위해 각 정부에서 외국인 투자자에 대한 규제를 완화하는 조짐을 보이고 있어 투자 여건도 나쁘지 않다.
애스크로우 제도나 등기 제도를 통해 외국인이 안전하게 거래할 수 있는 장치를 마련하기도 하며, 외국인을 대상으로 하는 저금리 대출도 하고 있어 소액투자가 가능하다.
애스크로우 제도란 구매자와 판매자간 신용관계가 불확실할 때 제3자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중계하는 매매보호 제도를 말한다.
국가별 세제 및 규제 꼼꼼히 따져야 지난해부터 해외 부동산에 대한 관심이 늘어나면서 이와 관련된 세미나와 현지 투어가 성행하고 있다.
하지만 아직 검증되지 않은 해외 부동산 마케팅 업체와 정보업체가 많기 때문에 투자에 각별히 주의를 기울여야 한다.
또한 분양대행업체나 개발업체 등의 과대 광고를 믿고 현장방문 없이 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 매우 위험하다.
우선 투자에 앞서 투자목적 및 자금계획을 철저히 준비해야 한다.
투자가 목적이라면 해당 지역의 부동산 가격의 상승세, 임대 수익률, 세입자를 쉽게 받을 수 있는지, 매매가 잘 이루어지는지 사전에 꼼꼼히 체크해봐야 한다.
또한 사후관리를 어떻게 할지 미리 준비해야 할 것이다.
물론 현지 법률이나 세제, 거래 안정성, 외국인 대출 여부 등도 빼놓아서는 안 된다.
아무리 좋은 여건이라 하더라도 국내 부동산 거래와 비교해서 번거로울 수밖에 없으므로, 철저한 계획으로 손해 보는 일이 없어야 한다.
최근 관심이 높은 동남아 부동산 시장에 대한 투자 포인트는 다음과 같다.
말레이시아 말레이시아는 1997년 아시에에 닥친 경제 위기 이후 연평균 7% 정도의 안정적인 경제 성장세를 유지하고 있다.
또한 55조 원에 이르는 자금을 투입하여 기간시설 및 산업을 육성하는 ‘9차 경제개발 계획’을 실시중이며, 이에 따라 현재 개발중인 지역은 2~3년간 최소 30% 이상의 가격 상승률을 기대할 수 있다.
말레이시아는 외국인도 토지와 건물을 소유할 수 있으며, 애스크로우 제도와 등기 제도로 인해 안전한 거래를 할 수 있다.
2006년 11월 외국인 투자자에 대한 부동산 소유상한이 폐지됐고, 2007년 4월 양도소득세도 없어졌다.
직계가족에 대한 증여세나 상속제도 없으며 분양권 전매제한도 없다.
또한 외국인 투자자의 경우 현지 은행으로부터 집값의 7~80% 주택담보대출이 가능하며 대출금리는 연6~7% 정도이다.
지난해 주택공급량은 3만8526가구로 인구수 2700만명에 비해 부족했지만, 부동산 총 거래량은 전년보다 4.9% 증가하였다.
공급부족 현상으로 인해 부동산 가격은 오를 수밖에 없는 상황이며, 말레이시아 정부가 약 1조5천억 원에 달하는 민간투자사업 지원기금을 풀면서 부동산 시장이 전체적으로 활기를 띌 것으로 전망된다.
말레이시아 내 평균 임대수익률은 7~8% 정도이다.
필리핀 필리핀은 2000년대 들어서면서 4% 이상의 경제 성장을 지속하고 있으며, 지난해에는 6.8% 대의 성장을 기록했다.
수출확대와 내수 호조, 해외 취업자들이 송금해 오는 액수의 증가, 경제 성장에 따른 각종 개발 등에 힘입어 부동산 시장은 때 아닌 활황을 맞고 있다.
현재 마닐라, 마카티, 보니파시오, 올티가스 등 주요 도시 곳곳에 고층 아파트 공사가 한창 진행중이다.
최근 필리핀 부동산시장은 10~15%의 높은 성장률을 보여주고 있다.
외국 기업들이 주로 거주하고 있는 마닐라, 마카티, 올티가스 등의 지역은 오피스 공실율이 5% 정도에 달할 정도로 수요가 급증하고 있다.
필리핀은 외국인이 토지를 소유 할 수는 없지만 콘도미니엄은 예외다.
콘도미니엄 구입 시 통상 2.7% 내외의 세금이 발생하며, 부가세는 별도이나 분양 시 포함되어 있는 경우가 대부분이다.
담보대출 금리는 연 8~10% 정도이고, 구입 가격의 60~70% 정도 내에서 대출 가능하다.
싱가포르 1인당 GNP 3만2000달러로 이미 선진국 반열에 올라있으며 인구 460만명에 땅덩이도 조그마한 싱가포르. 또한 주거시장의 80%를 차지하고 있는 서민용 정부아파트는 외국인 투자 자체가 금지되어 있다.
이러한 나라에 과연 부동산 투자 수요가 있는 것일까? 싱가포르는 지난해 한해 동안만 평균 부동산 가격이 20% 상승했으며, 최대 2배가 넘게 오른 지역도 있다.
또한 임대료도 평균 30% 이상 상승했다.
이 정도면 부동산 안정을 위해 각종 규제를 할 법도 하지만, 싱가포르 정부의 공식 입장은 ‘민간 주택시장은 크게 관여하지 않는다’이다.
2010년부터 가시화될 카지노 산업과 2020년까지 인구수의 약 40%인 200만명을 이민자로 더 늘리겠다는 싱가포르의 정책은 부동산 시장이 더 오를 여력이 있다는 것을 암시한다.
싱가포르의 부동산 정책은 외국인과 내국민의 차이가 거의 없다는 것이 특징이다.
취득세나 등록세는 우리나라와 비슷한 3% 수준이며, 1가구다주택자에 대한 중과세, 양도소득세, 증여세, 상속세는 없다.
또한 보유세도 정부가 추정한 임대수익의 4~6% 정도라 상당히 낮은 편이다.
현지 은행에서 외국인 대출도 신용등급에 따라 70% 정도까지 가능하며 연리 3~4% 정도로 내국민과 별 차이가 없다.
다만 이미 부동산 가격이 많이 오른 상태라 더 저렴한 인근 국가로 자금이 빠져나가는 것과 글로벌 경기 침체 시 부동산 하락 위험은 주의해야 한다.
이문종기자 rhee-mj@economy21.co.kr
락소는 현재 필리핀 은퇴청의 공식 마케터로 필리핀항공 총판매대리점, 필리핀 전문여행사 등을 운영하는 필리핀 전문업체다.
또한 락소는 중개, 개발 컨설팅 및 생활정착 지원 서비스 등 종합적인 컨설팅 서비스를 지향하며, 이를 위해 현지에서 별도의 팀이 움직이고 있다.
최근에는 한국에 필리핀 국가 포털 온필(www.onfill.co.kr)을 오픈해 다양한 서비스를 지원하고 있다.
이그나시오 Eton 사장은 이번 양해각서 체결과 관련해 “한국을 가장 잘 아는 필리핀 기업이자, 필리핀에 대해 가장 잘 아는 기업이 락소임을 알기에 파트너로 선정하였다”며, “한국인이 필리핀에서 사업을 할 때 필요한 도움을 주는 동반자가 되기 위해 Eton은 최선을 다할 것이다”라고 밝혔다.
또한 이그나시오 사장은 “필리핀은 청정의 자연환경과 기후조건이 노후를 보내기에 좋다.
또한 영어권 국가에 물가도 저렴한 편이라 유학에도 제격이다”며, “물가가 안정되어 있고 꾸준한 경제 성장을 기록하고 있으며, 페소화 가치가 상승하고 있어 부동산 투자에도 적격”이라고 설명했다.
