그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만원을 납부하라는 고지서가 발부돼 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재돼 있어 1세대 2주택 소유자에 해당돼 양도소득세를 내야 한다는 것이다.
건축물 관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재돼 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.
이런 경우에는 어떻게 구제를 받을 수 있을까? 건축법상 1세대 1주택에서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용과 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다.
거주용으로 사용하는지는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도와 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하며, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하게 된다.
그러므로 위와 같은 경우 건축물 관리대장에 주택으로 되어있다 해도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 그 건물은 주택으로 보지 않는다.
따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당돼 양도소득세를 내지 않아도 된다.
그러나 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없어 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.
따라서 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 되는데, 다음과 같은 증빙서류에 의해 그 사실이 객관적으로 입증돼야 인정받을 수 있다.
- 임대차계약서 사본 - 임차인의 주민등록등본 - 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본 - 임차인 및 인근주민의 인우보증서 - 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산 임대공급가액 명세서 - 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 사례2 직장생활을 하다 정년퇴직한 장민수씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개 층은 본인이 사용하고 나머지는 임대하려 한다.
장민수씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가 과세되지 않게 요건에 맞춰 건축하고 싶다.
어떻게 신축해야 할까? 건축법상 1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.
따라서 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.
위와 같은 경우 지하 1층 지상 4층 건물로서 1ㆍ2층은 근린생활시설, 3ㆍ4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다.
그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이기 때문에 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려해 결정해야 한다.
억울하게 양도소득세를 내지 않으려면 공부정리 등 사전 준비를 철저히 해야 한다.
이문종 기자 rhee_mj@economy21.co.kr
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