부동산 ‘매매’만이 양도소득세 대상 아니다 부동산을 사고 파는데 있어 양도소득세는 매매자가 피해갈 수 없는 가장 큰 세금 중 하나이다.
물론 실거주를 목적으로 하는 1가구 1주택자에게 양도세는 특정 조건에 해당되면 면제받을 수 있는 제도적 장치가 마련돼 있지만 말이다.
부동산을 양도할 때 발생하는 양도세는 단순히 부동산 매매 행위가 이뤄질 때만 발생하는 것으로 생각하기 쉬우나, 세법에서는 ‘양도’ 행위에 대해 좀 더 크게 규정하고 있다.
따라서 다음에 해당하는 경우에는 양도세가 부과되니, 사전에 충분히 검토 후 양도를 고려해야 한다.
○ 교환 당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 간주한다.
예를 들어, ‘가’ 소유 주택과 ‘을’ 소유 나대지를 서로 교환할 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.
○ 법인에 대한 현물출자 회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.
○ 부담부증여 ‘부담부증여’란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다.
타인간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.
그러나 배우자나 직계존비속상에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.
○ 담보로 제공한 자산이 경락된 경우 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락돼 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 돼 자산을 양도한 것으로 본다.
○ 가등기에 따라 본등기를 행한 경우 채권자가 채권담보 목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기 한 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위해 당해 부동산에 대한 소유권이전등기를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.
○ 이혼위자료로 부동산 소유권을 넘겨준 경우 당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의해 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 따라 당사자 일방이 가지고 있던 부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는 그 자산을 양도한 것으로 본다.
따라서 위와 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에도 양도소득세 신고 등 제반 의무를 이행해야 불이익을 받지 않는다.
이문종 기자 rhee_mj@economy21.co.kr